Budowa domu systemem gospodarczym zwykle nie wymaga zgłaszania inwestycji w urzędzie skarbowym. Trzeba jednak rozsądnie dokumentować zakup materiałów, źródło pieniędzy, ewentualne darowizny oraz wydatki, które mogą mieć znaczenie przy późniejszej sprzedaży nieruchomości. Wyjaśniam, co należy załatwić, czego urząd nie wymaga i gdzie inwestorzy najczęściej mylą urząd skarbowy z gminą albo organem nadzoru budowlanego.
Sama budowa domu nie tworzy osobnego obowiązku podatkowego
- Nie zgłaszasz budowy do urzędu skarbowego tylko dlatego, że prowadzisz ją własnymi siłami.
- Faktury za materiały warto przechowywać, choć zwykła budowa nie daje obecnie prawa do automatycznego zwrotu VAT.
- Podatek od nieruchomości rozlicza się w gminie, a nie w urzędzie skarbowym.
- Darowizna od rodziny wymaga osobnego sprawdzenia, zwłaszcza gdy przekazana kwota ma finansować budowę.
- Wydatki budowlane mogą mieć znaczenie przy sprzedaży domu przed upływem pięciu lat albo przy rozliczaniu określonych ulg.
Czy urząd skarbowy trzeba informować o budowie domu
Jeżeli budujesz dom na własne potrzeby jako osoba prywatna, nie składasz w urzędzie skarbowym formularza informującego o rozpoczęciu budowy. Sam fakt kupowania cegieł, stali, drewna czy instalacji nie powoduje powstania podatku dochodowego ani obowiązku prowadzenia księgowości inwestycji.
System gospodarczy oznacza zwykle, że inwestor sam organizuje zakupy, część prac wykonuje własnymi rękami, a specjalistyczne etapy zleca ekipom. Nie jest to równoznaczne z prowadzeniem działalności gospodarczej. Inaczej będzie wtedy, gdy budynek ma służyć firmie, najmie opodatkowanemu VAT albo działalności rolniczej prowadzonej w określonej formie.
Formalności związane z samą inwestycją załatwia się przede wszystkim w starostwie, urzędzie miasta albo organie nadzoru budowlanego. Urząd skarbowy interesuje się podatkową stroną konkretnych zdarzeń, na przykład zakupem działki, darowizną pieniędzy, sprzedażą nieruchomości lub wykorzystywaniem części domu w działalności.
To rozdzielenie kompetencji jest ważne. W praktyce wiele osób składa niepotrzebne pytania do urzędu skarbowego, a pomija obowiązek wobec gminy, gdzie później rozlicza się podatek od nieruchomości.
Jak dokumentować koszty budowy systemem gospodarczym
Nie ma jednej urzędowej „teczki budowy” przeznaczonej dla fiskusa. Mimo to radzę od początku prowadzić prostą ewidencję wydatków. Każdą fakturę warto przechowywać razem z potwierdzeniem zapłaty, zwłaszcza gdy zakup został opłacony przelewem lub z rachunku kredytowego.
Najbezpieczniej, gdy dokument zawiera dane osoby, która faktycznie finansuje inwestycję. Faktury wystawione na rodzica, znajomego albo firmę krewnego mogą później utrudnić wykazanie, że wydatek poniósł właściciel budowanego domu.
- faktury za materiały budowlane i instalacyjne,
- rachunki za projekty, przyłącza, geodetę i kierownika budowy,
- umowy z ekipami oraz potwierdzenia przelewów,
- decyzje kredytowe i historię wypłat kredytu,
- potwierdzenia darowizn lub pożyczek od rodziny,
- krótkie zestawienie wydatków z podziałem na lata i etapy budowy.
Jeżeli prace wykonuje przedsiębiorca, najlepiej zawrzeć pisemną umowę i uzyskać fakturę albo inny prawidłowy dokument sprzedaży. Przy osobach prywatnych sposób rozliczenia zależy od rodzaju umowy i charakteru pracy. Stałe, odpłatne wykonywanie robót bez żadnej umowy może rodzić problemy nie tylko podatkowe, ale również z zakresu prawa pracy i ubezpieczeń.
Po co trzymać faktury, skoro nie odlicza się budowy w PIT
Standardowych wydatków na budowę własnego domu nie wpisuje się po prostu do rocznego PIT-u. Dokumenty nadal są potrzebne, gdy urząd poprosi o wyjaśnienie pochodzenia majątku albo gdy dom zostanie sprzedany przed upływem pięciu lat. Wtedy udokumentowane wydatki mogą wpływać na koszt uzyskania przychodu ze sprzedaży.
Dokumentacja pomaga również przy sporze z wykonawcą, reklamacji materiałów, rozliczeniu kredytu lub ustaleniu, które elementy zostały sfinansowane przez poszczególnych współwłaścicieli. Z mojego punktu widzenia jest to jeden z najtańszych sposobów ograniczenia ryzyka, bo porządek w dokumentach kosztuje niewiele, a jego brak może później oznaczać trudne do odtworzenia wyjaśnienia.
VAT i PIT przy budowie własnego domu
Osoba prywatna płaci VAT zawarty w cenie materiałów i usług, ale nie odlicza go w deklaracji VAT. Odliczenie podatku naliczonego dotyczy przede wszystkim czynnych podatników VAT, którzy wykorzystują zakupy do czynności opodatkowanych. Prywatny dom przeznaczony do zamieszkania co do zasady tego warunku nie spełnia.
Nie działa też ogólny, bieżący zwrot VAT za materiały kupowane przy obecnej budowie. Program zwrotu części wydatków związanych z budową systemem gospodarczym dotyczył historycznych zakupów dokonanych najpóźniej do 30 września 2018 roku. Nie należy więc planować budżetu inwestycji w przekonaniu, że urząd skarbowy odda część VAT po zakończeniu budowy.
Inaczej wygląda sytuacja przedsiębiorcy, który buduje obiekt wykorzystywany w działalności gospodarczej. Wtedy trzeba przeanalizować między innymi proporcję powierzchni prywatnej i firmowej, prawo do odliczenia VAT oraz ewentualną amortyzację. To nie jest już zwykła budowa domu na własne potrzeby i przed zakupami warto skonsultować model z księgowym.
Przeczytaj również: Budynek usługowy z mieszkaniem - Czy to ma sens? Sprawdź przed projektem!
Ulgi, które mogą mieć związek z domem
Nie ma uniwersalnej ulgi PIT za samodzielne wybudowanie domu. W określonych sytuacjach znaczenie mogą mieć jednak inne przepisy:
- ulga mieszkaniowa może pozwolić uniknąć podatku od sprzedaży wcześniejszej nieruchomości, jeżeli środki zostaną przeznaczone na własny cel mieszkaniowy, w tym budowę domu, w ustawowym terminie;
- ulga termomodernizacyjna dotyczy wydatków na poprawę energetyczną budynku mieszkalnego, a nie dowolnych kosztów wznoszenia domu; limit wynosi co do zasady 53 000 zł na podatnika;
- wydatki sfinansowane dotacją albo wcześniej odliczone w innym mechanizmie nie mogą być ponownie rozliczane.
Przy uldze termomodernizacyjnej trzeba mieć fakturę od podatnika VAT czynnego, a przedsięwzięcie powinno zostać zakończone w ciągu trzech lat, licząc od końca roku, w którym poniesiono pierwszy wydatek. Aktualne listy urządzeń i materiałów są szczegółowe, dlatego sam zakup energooszczędnego produktu nie zawsze wystarczy.
Jeśli sprzedałeś mieszkanie lub działkę i pieniądze przeznaczasz na budowę, zachowuj faktury oraz potwierdzenia przelewów szczególnie starannie. Portal Podatkowy Ministerstwa Finansów wskazuje budowę własnego budynku mieszkalnego jako jeden z wydatków mogących realizować własny cel mieszkaniowy, ale ostateczna ocena zależy od dat, źródła przychodu i spełnienia pozostałych warunków.
Podatek od działki i domu rozlicza się w różnych miejscach
Zakup działki może wiązać się z podatkiem od czynności cywilnoprawnych, czyli PCC. Przy zwykłej umowie sprzedaży nieruchomości stawka wynosi 2% wartości rynkowej, jeżeli transakcja nie jest objęta VAT. Podatek najczęściej pobiera notariusz, więc kupujący nie składa później osobnego PCC-3.
PCC dotyczy zakupu działki, a nie każdego zakupu materiałów budowlanych. Cement, pustaki, okna czy pompa ciepła są rozliczane w cenie sprzedaży przez sprzedawcę. Warto też pamiętać, że zwolnienie dla osoby kupującej pierwszy dom lub mieszkanie nie oznacza automatycznie zwolnienia przy zakupie samej działki budowlanej.
Podatek od nieruchomości trafia natomiast do urzędu gminy lub miasta. Osoba fizyczna składa informację IN-1, co do zasady w ciągu 14 dni od powstania albo zmiany obowiązku podatkowego. Dla nowego budynku podatek od części budynkowej powstaje od 1 stycznia roku następującego po zakończeniu budowy albo po rozpoczęciu użytkowania przed pełnym wykończeniem.
To oznacza, że działka może być opodatkowana wcześniej, a nowy dom dopiero od kolejnego roku. Konkretna stawka zależy od uchwały lokalnej, dlatego przy nieruchomości położonej na terenie gospodarstwa rolnego trzeba dodatkowo sprawdzić sposób zakwalifikowania gruntu i budynku w gminie.
Darowizna, pożyczka i finansowanie budowy przez rodzinę
Najwięcej nieporozumień pojawia się wtedy, gdy rodzice albo dziadkowie przekazują pieniądze na budowę. Sama pomoc rodziny nie jest problemem, ale przekazanie pieniędzy może być darowizną albo pożyczką, a każda z tych form ma inne skutki podatkowe.
Darowizna od najbliższej rodziny może korzystać z pełnego zwolnienia z podatku od spadków i darowizn. Zwykle trzeba jednak zgłosić ją na formularzu SD-Z2 w terminie sześciu miesięcy oraz udokumentować wpływ środków na rachunek bankowy, rachunek w SKOK albo przekazem pocztowym.
Przelew powinien mieć czytelny tytuł, na przykład „darowizna środków na budowę domu”. Unikałbym przekazywania dużych kwot w gotówce, ponieważ później trudno udowodnić zarówno fakt darowizny, jak i jej wartość. Przy pożyczce potrzebna jest umowa, a także sprawdzenie obowiązku złożenia PCC-3 i zapłaty podatku, chyba że działa konkretne zwolnienie.
Jeżeli urząd analizuje, czy poniesione wydatki odpowiadają legalnym dochodom, połączenie faktur, przelewów, umowy kredytowej i dokumentów rodzinnego finansowania daje spójny obraz. Nie chodzi o raportowanie każdej raty za pustaki, tylko o możliwość wyjaśnienia, skąd pochodziły środki wykorzystane przy inwestycji.
Co zmienia działalność gospodarcza albo sprzedaż domu
Jeżeli część budynku ma być biurem, gabinetem, warsztatem albo miejscem prowadzenia gospodarstwa, trzeba ustalić, czy wydatki dotyczą prywatnej części domu, czy działalności. Nie wolno automatycznie wrzucać całej budowy w koszty firmy tylko dlatego, że przedsiębiorca jest właścicielem działki.
Znaczenie może mieć metraż wykorzystywany firmowo, sposób rozliczania podatku, status VAT oraz to, czy nieruchomość zostanie wprowadzona do ewidencji środków trwałych. Przy domu łączącym funkcję mieszkalną i gospodarczą proporcje powinny wynikać z rzeczywistego wykorzystania, a nie z założenia przyjętego wyłącznie dla obniżenia podatku.
Jeżeli sprzedasz nieruchomość przed upływem pięciu lat liczonych od końca roku jej nabycia, może powstać obowiązek rozliczenia PIT-39. Udokumentowane koszty budowy, nabycia działki i niektórych prac mogą wtedy pomniejszyć dochód. Po upływie tego terminu sprzedaż prywatnej nieruchomości co do zasady nie podlega PIT, o ile nie jest elementem działalności gospodarczej.
W przypadku sprzedaży przed upływem pięciu lat można także sprawdzić ulgę mieszkaniową. Przeznaczenie przychodu na własne cele mieszkaniowe, w tym budowę kolejnego domu, może ograniczyć podatek, ale wymagany termin i zakres wydatków trzeba ocenić według przepisów obowiązujących dla konkretnej sprzedaży.
Jak uporządkować dokumenty, zanim budowa nabierze tempa
Najpraktyczniej założyć jeden folder papierowy i jeden elektroniczny. Każdy zakup warto opisać datą, etapem prac i sposobem zapłaty, a faktury skanować od razu, zanim zginą w samochodzie, garażu albo kartonie po armaturze.
- oddziel faktury za działkę, projekt, materiały, robociznę i wyposażenie;
- zapisuj, kto był nabywcą na fakturze;
- płać większe kwoty przelewem zamiast gotówką;
- podpisuj umowy z wykonawcami i zachowuj protokoły odbioru;
- dla darowizn i pożyczek trzymaj osobny zestaw umów, zgłoszeń i potwierdzeń przelewu;
- po zakończeniu budowy sprawdź obowiązek złożenia IN-1 w gminie.
Najważniejszy wniosek jest prosty: urząd skarbowy nie rozlicza samego faktu budowania domu systemem gospodarczym. Może jednak zainteresować się pieniędzmi, darowizną, działalnością gospodarczą albo późniejszą sprzedażą. Dobrze prowadzona dokumentacja nie tworzy dodatkowego podatku, tylko pozwala spokojnie wykazać, jak powstał majątek i z jakich środków został sfinansowany.
